专题：投资估算

项目总投资估算方法及依据

一、工程费用

1、建筑工程费

可参考《部分城市民用建筑工程造价参考指标》估算（详见附文件夹）。

2、设备购置费

1）主要设备费用

在进行设备造价估算时，对于标准设备，可以通过联系相关厂家，同时查阅机电手册，得到的比较准确的价格。 对非标设备，可以按国家主管部门规定的非标设备指标计价方式估算，并参考市场价格，经过分析整合，最终得到一个较为合理的设备价格。

2）管道、仪表自控系统费用 

取管道费用占主要设备费用的30﹪，仪表自控系统费用占12﹪。 

3）设备运杂费 

设备运杂费，指设备从制造厂交货地点或调拨地点到达施工工地仓库所发生的一切费用，其中包括运输费、包装费、装卸费、仓库费等。

根据建厂所在不同地区规定选取合适的运杂费率。

 4)备品备件购置费 

备品备件购置费，指直接为生产设备配套的初期生产必须备用的用于更换机器设备中易损坏的重要零部件及其材料购置费。

根据不同行业情况取费率，比如：化工行业一般可以按设备价格的5‰—8‰。

5)工、器具及生产家具购置费 

工、器具及生产家具购置费，指建设项目为保证初期正常生产所必须购置的第一套不够固定资产的设备、仪表、工卡模拟、器具等的费用。

按建设项目的性质和不同化工产品情况，一般可按固定资产费用中占工程设备费用的比例估算。新建项目可按主要设备费用的1.2‰—2.5‰。

3、安装工程费

在设备组装中安装工程费用主要包括直接费用和间接费用。直接费，由人工费、材料费、施工机械使用费和其他直接费用组成；间接费，有施工管理费和其他间接费组成，逐步将施工管理费由法定费率变为竞争性费用。

投资估算中安装工程费通常是根据行业或专门机构发布的安装工程定额、取费标准进行估算。一般计算可按安装费费率、每吨设备安装费指标或每单位安装实物工程量费用指标进行估算。具体可按以下三种方法估算：

①　安装工程费=设备原价×安装费费率 

安装费费率可按安装复杂程度取0.1-0.5），部分设备安装因子如下：

②　安装工程费=设备吨位×每吨设备安装费指标 

③　安装工程费=安装工程实物量×每单位安装实物工程量费用指标

二、工程建设其他费用

1、建设用地费

根据项目土地转让合同约定额或当地土地市场价估算。

2、建设管理费

建设管理费包括建设单位管理费和工程建设监理费。收费标准根据《基本建设财务管理规定》（财建[2002]394号）文件估算（详见附文件夹）。

2.1建设单位管理费

根据《建设单位管理费取费标准》（建标【1996】628号文）文件估算（详见附文件夹）。

估算费率如下表（单位：万元）：

2.2工程建设监理费：

依据《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》（国家物价局、建设部[1992]价费字479号）。

说明：不宜按上表标准计费的项目，也可按照参与监理工作的年度平均人数每人每年3.5-5万元的标准计算。

3、可行性研究费

采取按建设项目估算投资额分档计费，根据《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格【1999】1283号）文件估算（详见附文件夹）。

建设项目投资额在3000万元以下的和除编制、评估项目建议书或者可行性研究报告以外的其他建设项目前期工作咨询服务的收费标准，由各省、自治区、直辖市价格主管部门会同同级计划部门制定。

4、勘察设计费

包括工程勘察费、初步设计费（基础设计费）、施工图设计费（详细设计费）以及设计及模型制作费。

第一种方法：

根据《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10号）文件估算（详见附文件夹）。

工程勘察和工程设计收费根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指导和市场调节价，浮动幅度为上下２０％。建设项目总投资估算额５００万元及以上的工程勘察和工程设计收费实行政府指导价；建设项目总投资估算额５００万元以下的工程勘察和工程设计收费实行市场调节价。

第二种方法：

4.1工程勘察费

依据《关于改进和调整工程勘察不合理收费办法和标准的通知》（建设部【1991】316号）。

另：勘察费一般民用建筑6层以下的按3～5元/m²计算，高层建筑按8～10元/ m²计算，工业建筑按10～12元/ m²计算。

4.2工程设计费

收费标准参考下表，分类标准参考《民用建筑工程设计等级分类表》。

依据《关于发布工程勘察和工程设计收费标准的通知》（建设部【1992】价费字375号）

注：特级工程在上表一级工程收费标准的基础上乘以1.1的系数。

5、环境影响评价费

收费标准根据《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》(计价格[2002]125号)文件估算（详见附文件夹）。

6、招标代理服务费

招标代理业务收费实行政府指导价，采用差额定率累进计费方式。收费标准根据《招标代理业务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980号）文件估算（详见附文件夹），上下浮动幅度不超过20%。

7、工程保险费

参考现行保险政策，按照工程费用的比例估算。

8、生产准备费

生产准备费指新企业或新增生产能力的企业，为保证竣工交付使用进行必要的生产准备所发生的费用。费用内容包括生产人员培训费和生产单位提前进厂人员费用，按新增定员人均费用估算。

生产单位提前进厂人员费用按新增定员每人5,000—10,000元估算；生产人员培训费用按新增定员每人2,000—6,000元估算。

9、联合试运转费

联合试转费，指新建企业或新增生产能力的扩建企业，在竣工验收前按照设计规定的工程质量标准，对整个生产线或车间进行无负荷或有符合的联合试运转所发生的费用支出大于试运费用收入差额部分费用，不包括应由设备安装工程费用下开支的调试费及试车费用。

按不同建设规模及技术成熟不同程度，以项目固定资产费用中工程费用计算基础，一般可按0.3﹪—2.0﹪计算。

10、办公及生活家居购置费

办公及生活家具购置费，指新建项目为保证初期正常生产、生活和管理所必须的或改扩建和技术项目需补充的办公、生活家具、用具等费用。新建项目以定员人数为计算基础，每人按1,000—1,200元计。

三、预备费用

1、基本预备费

基本预备费，指在项目实施中可能发生，但在项目决策分析与评价阶段难以预计的，需要事先预留的费用，又称工程建设不可预见费。此费用以“工程费用+工程建设其他费用”之和乘以相应的基本预备费费率估算。

2、涨价预备费

涨价预备费是对建设工期较长的项目，由于在建设期内可能发生材料、设备、人工、机械台办等价格上涨引起投资增加而需要事先预留的费用，亦称价格变动不可预见费，价差预备费。涨价预备费一般以分年的工程费用为计算基数，计算公式为

式中  It—第t年的工程费用；

      f—建设期价格上涨指数；

      n—建设期；

      t—年份。

建设期价格上涨指数，政府主管部门有规定的按规定执行，没有规定的由工程咨询人员合理预测。

以下是建筑工程常用造价指标全汇总，在建筑项目全流程管理中，精准的成本估算与预算编制是项目成败的核心。掌握常用造价指标，如同手握 “成本标尺”—— 业主可据此锚定投资红线，设计师能优化方案经济性，施工方更可精准把控报价与损耗。从住宅到商业、土建到精装，这些数据化指标是资源高效配置的密钥，建议工程从业者即刻收藏备用。

说明：

1.建筑面积依据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）及施工设计图上标明的建筑面积计算。

2.单项工程造价指标以各单项工程的建筑面积、室外工程的室外面积为计算基数，其指标值为相应单项工程预算价除以计算基数。单项工程满足《东莞市装配式建筑评价标准》（东建节能〔2020〕3 号）装配式建筑，绿色建筑满足一星级设计标准。备注栏中含“地下室以上”不包括地下室工程内容。

3.备注栏中有特别说明的，以备注栏内容为准。备注栏无特别说明的，建筑与装饰工程包括土石方、地基与桩基础工程、结构工程、屋面工程、防水工程、保温工程、门窗工程和外立面工程、室内装饰工程和栏杆工程及其他工程，部分住宅项目包含户内精装修。机电安装工程包括电气工程、停车场充电桩系统、电梯工程、建筑智能及通信工程、给排水工程、消防工程、通风空调工程和燃气工程。室外工程划分为室外安装工程和室外园建工程，室外安装工程包括室外电力工程、室外智能化工程、室外给水工程、室外中水工程、室外消防工程、室外雨污水工程和室外燃气工程；室外园建工程包括室外道路工程、园林绿化工程和室外附属工程。

一、工程概况：

结构类型：框架结构；

檐高：12.70m；

层数：地上3层；

层高：3.90m；

基础类型：桩承台基础；

建筑面积：2932.97㎡。

二、工程主要特征

三、按结算期数据参考：

建筑工程1743.66元／㎡

装饰工程1213.87元／㎡

安装工程703.23元／㎡

其中：

给排水项目113.13元／㎡

采暖项目91.91元／㎡

电气项目306.56元／㎡

消防项目191.63元／㎡

平米价格合计：3660.76元／㎡

四、估算方法：

估算价格＝上述平米价格合计×所要估价工程建筑面积×估价期造价指数